El peor momento para invertir en inmuebles
Precios que empiezan a caer y rentabilidades en mínimos históricos marcan el presente negro y futuro muy probablemente peor para la inversión en inmuebles.
Quizás por desconocimiento o falta de educación financiera, la mayoría de los argentinos consideran que sólo existen 3 herramientas para canalizar los ahorros: plazos fijos, el dólar y los inmuebles.
En el caso de los inmuebles, muchos de los ahorristas que invierten en ellos son prácticamente fieles que sostienen dogmas como “los ladrillos están ahí y nadie te los va a sacar”, “que los inmuebles nunca bajan de precio” o “invertí seguro, invertí en ladrillos”.
¿Pero es esto realmente así? ¿Nunca bajan de precio los inmuebles? ¿Es segura la inversión en ladrillos?
Precios esotéricos
En otros países como los Estados Unidos, existen sitios como Zillow en donde uno puede consultar de manera gratuita los últimos precios en los que se vendió una propiedad (incluso con el detalle de los años en que se concretó la operación), el precio de otras propiedades similares en el barrio, etc.
En Argentina, conocer el precio justo de un inmueble es una tarea titánica. Por un lado, muchas veces los vendedores se plantan en un precio que publican por años sin poder concretar la operación. En estos casos me recuerdan a un tío que hace la broma con que tiene desde hace años a la venta un Honda Civic 2003 a USD 10.000: “No sabes el auto que me voy a poder comprar cuando lo venda”.
El problema es que nadie está dispuesto a pagar ese precio. Y para que un precio sirva como testigo, debe haber necesariamente dos personas: una dispuesta a vender a ese precio y otra dispuesta a comprar a ese precio.
A esto se suma la dispersión de precios que puede haber incluso entre tasadores profesionales. Recientemente un cliente me planteó que hizo tasar un inmueble por dos personas para saber su precio de venta y uno tasó su propiedad en USD 340.000 y el otro en USD 480.000, una diferencia impresionante entre ambos precios tanto porcentual (cerca de un 40% más una de la otra) como en el monto.
Por otra parte, la creciente informalidad del sector inmobiliario en donde muchas operaciones se escrituran a un precio menor del que realmente se realizan por cuestiones de evasión fiscal, hace que tampoco resulte muy efectivo mirar los precios de operaciones concretadas.
Muchas veces criticamos que desde el Gobierno se fijen precios máximos ya que esto termina generando en el futuro que se retraiga la oferta y haya desabastecimiento. Pero también es cierto cuando se da al revés y esto es lo que está sucediendo hoy en el mercado inmobiliario.
¿A qué me refiero?
Según informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el mes de abril en CABA se hicieron un total de 7 escrituras de compraventa, un 99,7% menos que el mismo mes del año anterior. Sí, sólo 7 escrituras en una ciudad como Buenos Aires. Puede observarse el detalle en el siguiente link: https://www.colegio-escribanos.org.ar/index.php/2020/05/26/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-abril-2020/
Podría entenderse dentro del contexto de la pandemia como una excepción, pero si ampliamos la mirada a otros meses veremos que no se trata de un fenómeno aislado sino algo que viene dándose en el último tiempo. En enero de este año (pre-pandemia) las operaciones caían un 31% respecto a igual mes del año anterior. Y si nos vamos a abril 2019, caían un 54% respecto a las concretadas en abril 2018.
Precios carísimos y rentas bajísimas
Cuando una mira los inmuebles desde la óptica del inversor, las fuentes de retorno de la inversión son dos. Por un lado, la revalorización de la unidad y su venta a un mayor precio. Por el otro, la renta obtenida a través de los alquileres.
Si bien resulta muy difícil por lo antes planteado obtener una serie histórica respecto de la evolución de los precios inmuebles, la consultora Reporte Inmobiliario realiza desde hace años estos relevamientos de la evolución del valor del m2 en USD de manera metódica y puede servirnos como una guía:
Allí podremos observar una tendencia de largo plazo de suba en el precio de los inmuebles, pero sería una mentira repetir el mantra de que “los inmuebles nunca bajan de precio”. Y si no preguntáselo al que compró un inmueble en 1981 y tuvo que esperar más de 25 años para volver a verlo en los mismos valores. También se puede notar la baja del 40% anual en el año 2002 y del 11% en los últimos años.
Pasando a la renta que se obtiene por el alquiler, nos encontramos en valores históricamente bajos. La renta por alquiler cayó a menos del 2% anual sostiene Reporte Inmobiliario en su habitual relevamiento mensual realizado para la Ciudad de Buenos Aires. Y esto es para la renta bruta, a eso hay que restarle los gastos de mantenimiento del inmueble, impuestos, dificultades de cobro al inquilino, etc.
José Rozados, experto del sector y fundador de Reporte Inmobiliario recientemente publicó en twitter:
Ambos extremos resultan de difícil concreción, pero la realidad seguramente se dará en un promedio entre la suba del precio del alquiler y la baja del precio de los inmuebles. A título personal considero que dado el contexto actual económico resulta muy difícil que los alquileres tripliquen su precio por lo que me parece que la variación más fuerte para volver a niveles de retornos más normales para los alquileres vendrá por el lado de la caída en el precio de los inmuebles.
¿Qué decisión debería tomar un inversor inmobiliario?
Un inversor conservador, no comprar a estos precios. Esperar a que se provoque el derrumbe de los precios para obtener una mejor renta de su dinero.
Incluso inversores de perfiles más agresivos podrían intentar vender a estos precios históricamente caros para luego comprar más m2 o mejores unidades cuando el precio haya bajado. Claramente encontrar a encontrar a un comprador en estos precios se trata de algo que no resulta sencillo, solamente disponible entre los inversores más fundamentalistas de los inmuebles o que desconocen de otros instrumentos para invertir su dinero (si querés dejar de estar en este último grupo y saber en que invertir tu dinero en este momento podés contactarme haciendo clic aquí).
¿Y para convertirte en propietario?
Se trata de uno de los aspiracionales más difundidos: “la casa propia”. No voy a ahondar en el valor emocional y cuestiones psicológicas respecto al valor de ser propietario. Eso es algo subjetivo y que debe realizar cada persona de manera individual o con los miembros de su hogar.
Desde el punto de vista financiero (mi especialidad), como vimos en esta nota los inmuebles se encuentran apenas por debajo de su precio mayor histórico (con tendencia a la baja) y con los alquileres a los niveles más bajos de la historia (en relación con el precio de la propiedad, no con los sueldos). Resultaría ilógico desde el punto de vista meramente financiero que pague un precio de locos que está próximo a caer para dejar de pagar el alquiler más bajo de la historia.
El único vestigio de luz al final del túnel, y siempre hablando de propietarios y no de inversores, podríamos encontrarlo en aquellos que ya tengan un terreno (para no pagar una locura por él) y busquen empezar a construir. Dada la seguidilla de devaluaciones que venimos experimentando en los últimos años, el costo de construcción se encuentra muy por debajo de sus valores históricos (otro factor que contribuirá a la caída de precio de los inmuebles cuando unidades que costaron menos en ser construidas lleguen al mercado para su venta), por lo que se trataría de una decisión inteligente. Siempre hablando de construir y NO de comprar en pozo (podés encontrar mi opinión sobre la compra en pozo en este breve video).
Saludos,
Matías Daghero
Asesor Financiero
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