Los inversores inmobiliarios son más inteligentes que los de bolsa
La discusión entre la inversión en inmuebles o en la bolsa despierta fanatismos de ambos lados. Quienes invierten en ladrillos (amplia mayoría dentro del universo de inversores en Argentina) sostienen que los ladrillos están ahí, los podés tocar, que nunca caen de precio y que te generan una renta tangible en alquileres.
Por su parte, quienes invierten en bolsa tienen los números de los rendimientos claramente a su favor.
Sin embargo, una característica en el perfil del inversor inmobiliario le podría estar dando mejores resultados con sus inversiones, aún cuando los inmuebles rindan menos que la bolsa. ¿Por qué pasa esto?
Hay directores técnicos en el fútbol que consiguen hacer a sus equipos jugar mejor de lo que sus nombres propios lo indican. En la jerga futbolera se los conoce como “técnicos sacapuntos”. Si sos de seguir el fútbol seguramente se te vienen nombres a la cabeza como el de Caruso Lombardi.
Incluso a veces se presenta el caso de un equipo que, sin contar con ninguna figura entre sus jugadores, logra tener un buen funcionamiento en conjunto y derrotar a equipos con varias estrellas. Es que sólo con estrellas no se gana el campeonato (y sino pregúntenle al PSG de Messi, Neymar y Mbappé)
Bueno, en el caso de las inversiones, sobre todo en inversores argentinos, podríamos decir que también se suele dar muy a menudo que un activo con menor rendimiento le termine dando un mejor retorno a su inversor.
¿Cómo puede darse esto? En unos minutos te explico, pero dejame primero hablarte del rendimiento de los inmuebles y del Merval en los últimos años.
Los ladrillos suben, pero también bajan
Existe una creencia popular de que la inversión en ladrillos es 100% segura. Incluso existen “fundamentalistas de la inversión inmobiliaria” que llegan a sostener que el precio de los inmuebles nunca baja.
Quizás esto sea cierto si el precio lo medimos en pesos, pero… ¿qué precio baja en pesos con la inflación histórica que tenemos siempre en la Argentina?
EL siguiente gráfico realizado por la consultora Reporte Inmobiliario puede resultar de ayuda para observar las fluctuaciones en el precio de los inmuebles:
En el gráfico observamos la evolución del precio del m2 en dólares en los últimos 15 años. Ahí vemos que han tenido subas y bajas, encontrándose actualmente en valores similares a los de 2009.
Sí, leíste bien. Si compraste en 2009, más de 15 años después seguís teniendo el mismo capital en dólares. Esto erosionó tu poder de compra dada la inflación en dólares enorme que experimentó Argentina en ese período.
A su vez, si comprabas a fines de 2019 por ejemplo, acumularías una pérdida de 25% en dólares (y eso contando la recuperación que se viene dando en el último año). Ya no parecen tan seguros, ¿verdad?
¿Y las acciones?
Me dirás pero las acciones también tienen fluctuaciones y no se puede ganar dinero con ellas. Bueno, dejame que te muestre el desempeño del Merval, que nuclea a las principales empresas argentinas, desde principios de 2020 en adelante, comparando con la evolución de los inmuebles:
Fuente: elaboración propia en base a datos del mercado y de Reporte Inmobiliario
En el periodo 2020-2024 los resultados son muy dispares, invirtiendo en el Merval hubieras acumulado un rendimiento de 243% en dólares mientras que en inmuebles estarías con una pérdida de 25%.
Pero quizás no ves a la gente desesperada saliendo a vender sus inmuebles, ni titulares en rojo en la televisión que hablen del pánico de los inversores inmobiliarios al ver que sus propiedades no repuntan. Y encima sólo un 2% de los argentinos invierte en bolsa, perdiendo grandes oportunidades para su patrimonio, y siguiendo con la ilusión de que los inmuebles son seguros y no bajan nunca de precio.
¿Por qué pasa esto?
Un mercado que nos dice el precio todos los días
Una bendición y maldición a la vez que tienen las inversiones en bolsa es que tienen un mercado líquido y transparente en el que podés ver todos los días a cuánto tu cotizan las acciones que tenés en cartera. Es más, estás a un clic de distancia de poder vender tus posiciones.
Nada de renegar buscando compradores, comisiones inmobiliarias, escribanos y demás intermediarios. Digamos que hasta puede tratarse de una venta impulsiva de la que te arrepientas unos minutos después de haberla realizado.
Y es en parte en esta velocidad en la ejecución donde radica el problema, si no tenés un adecuado manejo de tus emociones.
Si vamos a la vereda del frente, en el caso de los inmuebles no hay un mercado líquido y transparente. Imaginate si tenés que salir a vender un departamento en 3 días porque necesitás el dinero de urgencia. No sólo deberás resignar gran parte en el precio, sino que hasta muy probablemente no puedas hacer líquida tu inversión en dicho plazo.
Y es aquí donde aparece la clave donde los inversores inmobiliarios actúan de una manera más inteligente.
La importancia de las emociones en tus inversiones
Supongamos el caso de una persona que compró un departamento a u$s 70.000. Dos años más tarde, al ser consultado respecto a cuánto vale su departamento, él sostiene convencido que el mismo vale u$s 90.000.
Sin embargo, a ese precio nadie está dispuesto a comprarle el departamento. Llama a su agente inmobiliario y le consulta respecto a cuánto están ofreciendo por su inmueble publicado. Su agente le contesta que la mejor oferta que ha recibido es de u$s 60.000.
Esta persona le diría a su agente que él pagó u$s 10.000 más al comprarlo y que ese departamento está valuado en u$s 90.000 (vaya uno a saber bajo qué criterio), cortándole el teléfono de mala manera y renovando el contrato de alquiler con sus inquilinos por 2 años más, años en los que no venderá el inmueble.
Y de esta manera evitó vender a pérdida.
En cambio, los inversores de acciones muchas veces no son tan inteligentes como este propietario. El poder ver los precios todos los días demanda un control emocional muy grande, que lamentablemente no todos los inversores tienen.
Y esto hace que muchas veces vendan sus acciones en el peor momento, como sería el vender el departamento a u$s 60.000 en nuestro caso anterior.
Vender tus acciones en medio de una crisis generalizada de mercado (como lo fue en 2008 por ejemplo o en marzo 2020) no hace más que impedirte obtener ganancias con tus acciones.
Así que ya sabés, la próxima vez que te sientas con impulso de vender acciones de una muy buena empresa simplemente porque el mercado a nivel general está cayendo hacé como este propietario y “cortale el teléfono al mercado” por querer sacarte un muy buen activo a un precio por debajo de lo que realmente vale.
Saludos,
Matías Daghero
Presidente de Closing Bell Advisors
Agente Asesor Global de Inversión CNV Matrícula 1.117
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